פסק-דין בתיק ת"א 9116-05

הקדמה

1. תביעה של מינהל מקרקעי ישראל על סך 18,889 ש"ח  (נכון ל 4.5.05) בגין חוב נטען של הנתבעים  בדמי חכירה  שנתיים לתקופה שמ 1.4.02 ועד ל 4.5.05. טענות הנתבעים, יותר משהן מתייחסות לחישוב דמי החכירה המגיעים פי עקרונות החוזה (לאשורה אין כאן טענה מבוררת ביחס לדיוק מנגנון החישוב החוזי של דמי החכירה, וכפי שיבואר לטעמי אף ויתרו על טענה זו ונגזרותיה) - מתייחסות להפליה שלהם על ידי המינהל באשר לערך המגרש שלהם שנקבע על ידי המינהל,  ביחס לחלקות שכנות. כאשר מערך יסודי זה נגזרים דמי החכירה.

אקדים ואציין שראיתי לדחות התביעה: לא מהיעדר זכאות של המינהל לדמי חכירה אלא בהיעדר הוכחה לדמי החכירה המגיעים , בהתחשבנות מתאימה לאורך השנים של מה ששולם (כנראה) ביתר על ידי הנתבעים.  כך, משעה שקיימים פערים ניכרים ותמוהים בין הנתבעים לעומת שכניהם ביחס לדמי החכירה ליחידת שטח באותו איזור, ומשעה שהנטל עבר אל המינהל להמחיש הסיבה לפער וכי אין מדובר בהפליה אלא באבחנה מותרת על רקע הבדלים רלבנטים; והמינהל לא הרים הנטל.

מאז שהוגשה התביעה ביקשו הצדדים באופן חוזר (וקיבלו) ארכות לצורך ניסיון לפתור בהסכמה המחלוקת הנמשכת.

להלן אסקור הכרונולוגיה: הן העובדתית שהוליכה להגשת התביעה,  והן הדיונית  מאז הגשת התביעה. 

2.  ב - 10.2.82 רכשו הנתבעים משכניהם דהיום (שיכונו להלן " המוכרים") זכויות חכירה במחצית מגרש, בקרקע מינהל.

לפי נספח ב' לתצהיר מר בלסברג מטעם המינהל (מנהל מח' גביה במחוז חיפה) , מדובר בדונם אחד של שטח לא בנוי אותו רכשו הנתבעים מהמוכרים. בטרם הרכישה היה בידי המוכרים שטח מקורב של 2 דונם. לאחר הרכישה אפוא,  נותר הן בידי המוכרים  והן בידי הנתבעים מגרש בשטח זהה כמעט לחלוטין של 1 דונם.    עם זאת היה שינוי בשטח הבנוי בין הנתבעים לשכניהם (ראה להלן).

3. ב - 29.4.82 שלח המינהל אל הנתבעים מפרט כספי בעניין חישוב דמי חכירה ראשוניים ודמי שימוש (נספח ג' לתצהיר בלסברג). הכותרת היא "פיצול מגרש - בשטח 1,000 מ"ר דיפשיץ אלי ודניאלה". מצוין במפרט שערך קרקע נקבע על - ידי שמאי המינהל בסך של מליון שקל נכון ל - 21.4.82, ותוקף השומה יפוג ב - 20.7.82.  מכל מקום, על אותם מיליון שקל נוספה ריבית בשיעור 5% לתקופה של עשרים וארבעה יום מיום השומה ועד 14.5.82 ; כאשר סה"כ ערך הקרקע לצורך ביצוע העסקה נאמד ב - 1,039,840 ש"ח. מתוך זה 40% נקבעו כדמי חכירה ראשוניים (415,936 ש"ח), ודמי שימוש לפי 5% לשנה מן היתרה הלא משולמת בסך 31,194 ש"ח. על הסכומים הנ"ל הוסף מע"מ בשיעור 12% (כערכו אז) ובסה"כ נקבע לתשלום סכום של 500,787 ש"ח.

"בשורה התחתונה" ולאחר ניפוי טענות שבשוליים, אותה קביעה נטענת של שמאי המנהל

מ 21.4.82 שאמדה שווי המגרש אז במיליון ש"ח, היא שעומדת בלב המחלוקת. שכן ערך החלקות השכנות הוערך כנראה (פר מטר בנוי ולא בנוי) בערכים שונים לגמרי, שהביאו לדמי חכירה נגזרים בשעורים נמוכים בהרבה מאלו שנדרשו לאורך השנים (ונדרשים אף כעת) מן הנתבעים. אמרתי "כנראה" שכן המינהל שבידיו הנתונים לא ראה להציגם חרף המחלוקת הידועה. וחרף העובדה שניתן פירוט בתצהיר הנתבע ביחס לשוני בסכומים (לפי שנים) בין דמי החכירה שלו ושל שכניו המוכרים.

4.  במפרט הכספי הנזכר מופיעות  שתי אפשרויות לתשלום, לבחירת הנתבעים:

א. תשלום כל הסכום במזומן.

ב.  האפשרות בה בחרו הנתבעים בחתימתם על אותו מפרט:  לשלם 30% כדמי חכירה ראשוניים

( 124,781 ש"ח); בתוספת דמי שימוש לשלוש שנים לתקופת הסכם הפיתוח (בסך 31,194 ש"ח); ובתוספת מע"מ בסך 53,655 ש"ח. סה"כ תשלום בסכום חד של 209,630 ש"ח. כאשר 70% כתשלום שני של דמי החכירה (בסך 291,155 ש"ח) ישולמו לשיעורין באמצעות הלוואה שתינתן מהבנק, והתשלומים ישאו ריבית הנקבעת מידי פעם על ידי החשב הכללי.

5. בסוף המפרט צוין שאם לא תתקבל הסכמה בתוך ארבעה עשר יום יראה הדבר כחוסר עניין מצד הנתבעים בביצוע העסקה, וכן כי כל האמור הוא בגדר מו"מ וביצוע העסקה מותנה באישור הנהלת המינהל.

6. אם כן, גובה דמי החכירה הראשוניים, בצירוף דמי שימוש לשלוש שנים של תקופת הפיתוח הועמדו על סך 500,785 שקל.

7. הנתבעים ביקשו להקים במגרש מבנה למגורים. המינהל נעתר וב - 10.9.82 נחתם בין הצדדים חוזה פיתוח. הנתבעים התחייבו כאמור בסעיף 5 לאותו חוזה לשלם למינהל תשלום חד פעמי בשיעור של 40% מערך המגרש היסודי דהיינו 456,440 ש"ח; בתוספת דמי שימוש בסך 11,411 ש"ח לשנה (לתקופת הפיתוח בת שלוש השנים).

8. ב - 9.2.86 נחתם חוזה חכירה בין הצדדים לפיו הוחכר לנתבעים מגרש בשטח של 1,012 מ"ר עליו  יחידת מגורים בת  307 מ"ר מבונים (סע' 4(ז) ונספח ה' לתצהיר בלסברג). בחוזה החכירה סוכם שהערך היסודי של המגרש עומד על 1,141,100 ש"ח נכון ליום אישור העסקה, וסכום זה שימש בסיס לחישוב דמי החכירה השנתיים. מר בלסברג צירף לתצהירו רק את התנאים הכלליים של חוזה החכירה, בלי התנאים הספציפיים בהם נזכר כאמור שטח המגרש והשטח הבנוי, ואף הערך היסודי שנזכר לעיל. עם זאת נראה שנתונים אלה אינם שנויים במחלוקת, כאשר אף הנתבע בתצהירו מציין את אותו ערך קרקע שהועמד בחוזה הפיתוח (שצורף כנספח ד' לתצהיר בלסברג) על סך של 1,141,100 שקל, ואף השטח לרישוי נזכר בשטח חופף כמעט - 300 מ"ר של שטח בנוי בשתי קומות (שגדל כנראה בעוד 7 מ"ר, ל 307 מ"ר). 

9. אין חולק כי הנתבעים לא השיגו בכל פרוצדורה פורמאלית,  ב 1982 או אף לאחר מכן, על גובה הסכום שנקבע במפרט הכספי בתורת ערך המגרש. אלא שבשלב מסוים החלו לנסות ולקבל הסברים מן המינהל לפשר הפער הניכר שבין ערך המגרש היסודי שלהם (לפי מ"ר, ולו בחישוב דיפרנציאלי של מ"ר בנוי לעומת לא בנוי), לבין זה של המגרשים השכנים. מערך המגרש נגזרים דמי החכירה באחוזים. לפי תשובת רכזת הגביה המנהל מ 14.8.97 מדובר על 1% מערך הקרקע היסודי שנקבע + 1% מערך השטח המבונה שנקבע בעקבות תכנית הבניה שהוגשה על ידי הנתבעים במחצית שנות השמונים. הנתבעים נוכחו אפוא לדעת כי כתולדה של ערך הקרקע השונה באופן ניכר פר מ"ר,  שהביא המנהל בחשבון במגרשים שכנים, היינו באותו אזור עצמו, נאלצים הם לשלם דמי חכירה בשעורים גבוהים בהרבה מאשר שכניהם. לעמדת הנתבעים במכתביהם אל המינהל,  אף לא היה ברור להם כיצד ולפי מה הגדיל המינהל את דמי החכירה השנתיים לאורך השנים.